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深度丨起底2018年房地产投资依赖度省市:海南首降 贵阳郑州

  房地产投资增速放缓、楼市下行周期下,房地产“稳增长”的边际效应正在减弱。

  从全国层面来看,国家统计局数据显示,2018年四季度,制造业生产总值达73083亿元,同比增长5.7%;金融业生产总值达17108亿元,同比增长6.3%;房地产业生产总值达16207亿元,同比增长2%,在所有行业中增速最低。从全年看,房地产行业绝对额为5.98万亿元,尽管同比增长3.8%,但增速在所有行业中为倒数第二。

  房地产降温似乎已拖累经济增长。2018年全国P增速为6.6%,创下自1990年以来的新低。其中2018年四季度P增长6.4%,自2009年一季度以来再次跌破6.5%的区间。

  而从地方省市来看,随着房地产投资增速的下滑,房地产对当地P的贡献也在下降。

  以“地产投资/固定资产投资”及“地产投资/P”作为衡量地方经济增长对地产投资依赖度的指标,比重越高,说明当地经济增长对地产投资依赖度越重。据此,中国房地产报独家发布了全国重点城市和省份房地产投资依赖度排行榜。榜单显示,房地产投资依赖症最严重的5个城市分别是三亚、贵阳、郑州、西安、珠海。

  一个值得注意的趋势是,大部分省市2018年经济增长对房地产投资依赖度较2017年出现下降,下降的主要原因就在于房地产投资增速的下滑。

  海南最为明显。2018年海南省地产投资/P值为35.48%。相较2018年下降了11个百分点。尤其是地产依赖度最严重的三亚,2017年地产投资/P值高达103.9%,但2018年则降至67.67%。

  相比2017年,2018年地方经济对房地产投资依赖度下降的城市还有青岛、郑州、厦门、福州、等地。而贵阳、佛山、南京、南昌等地P对地产投资依赖度仍在增高。

  从中长期来看,房地产开发投资低增长将成为“常态”,依靠加大房地产开发投资拉动经济增长的做法难以为继。“各地应该围绕自身城市化进程,根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业,形成新的增长点,避免回到靠房地产拉动经济的老。”首都经济贸易大学教授赵秀池认为。

  “要减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。”2018年“”上海南省省长沈晓明立下“军令状”。

  海南的经济与房子得究竟有多紧密?2008年以来,海南省房地产开发投资在固定资产投资中的占比从28.13%迅速飙升至50%左右,并一直居高不下。2017年房地产对海南省税收的贡献也占到50%左右。而海南的邻居广东省,2007年房地产开发投资占比26.25%,到2017年提高到36.42%。

  2019年1月12日,海南省人民企业家咨询会议上,沈晓明再次直指海南存在房地产依赖等三大痛点。他表示,长期以来海南房地产一业独大,房地产不,大家都会去做房地产。但房地产要消耗土地,海南没有那么多土地可消耗,最近一段时间海南千方百计减少房地产对于经济的依赖,不能无休止再去大量搞房地产。

  去年4月以来,海南加大对房地产市场调控力度,实行商品房全域限购,很多外省居民不具备购房条件,无法购买海南商品房,导致以外销为主的商品房销售明显减少。

  直接导致的结果就是房地产行业的下滑,并由此拖累经济下滑。2018年海南省固定资产投资同比下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%。房屋销售面积下降37.5%,房屋销售额下降23.2%。海南省房地产投资占P的比重由2017年的46%降至2018年的35.48%。

  2018年海南省P增速5.8%,低于2017年设下的7%的年度增长目标,亦低于全国6.6%的P增速。

  根据海南省统计局局长包洪文的说法,2018年P增速未达到预期目标,是海南经济降低房地产依赖度必须承受的过程,并认为“随着海南住房保障和供应体系逐步完善,房地产行业主动调控政策对经济的影响将在2019年趋弱”。而从数据表现看,海南统计局公布的2018前三季度P增速分析中,只有房地产行业增速呈现负增长。

  海南省内,尤以三亚市房地产投资依赖征最为严重,而三亚也是全国房地产依赖度最高的城市。“我们决不以生态为代价换取经济增长,三亚市决不当房地产的加工厂。”2018年上,三亚市委副、市长阿东表示,三亚市的目标是打造世界级滨海旅游城市,生态立市。

  据中国房地产报记者测算,2017年三亚房地产投资占固定资产投资的比重为63.33%,房地产投资占P的比重为103.9%,而经过一年的房地产调控,2018年这两个数值分别降至53.3%、67.67%。

  2018年,三亚市实现P595.51亿元,增速为7.2%。固定资产投资同比下降12.9%。其中,房地产开发投资同比下降26.7%;其他投资增长12%。

  这是去地产化结构转型过程中的必经之痛。而“真正要把结构调整过来还需要若干年时间。”沈晓明说。

  贵州省的房地产投资依赖度亦处于高位,其中尤以贵阳市为甚,且依赖度相比2017年大幅提升。这在全国主要城市纷纷降低地产依赖度的背景下,尤为显眼。

  据中国房地产报记者测算,2018年贵阳市房地产投资占固定资产投资的比重达34.5%,较2017年增加8个百分点;2018年房地产投资占P比重为40.21%,较2017年增加11个百分点。

  2018年贵阳市固定资产投资同比增长15%,增速较前三季度提高0.2个百分点;P实现3798.45亿元,同比增长9.9%,增速较前三季度提升0.1个百分点,分别高于全国、全省3.3个百分点和0.8个百分点。2017年全国省会城市P增速的排名中,贵阳以11.3%的实际增速排全国第一,且为唯一两位数增长城市。

  在中国房地产报记者统计的2018年主要城市地产投资依赖度排名中,排在第三位的城市是郑州,地产投资占固定资产投资比重为38.76%,地产投资/P为32.12%,不过这两个数值均较2017年下降。

  郑州市统计局数据显示,郑州市地区生产总值完成10143.3亿元,同比增长8.1%;经济总量在全国城市中居第16位,比上年前移1位。

  2018年,郑州市第一、第二、第三产业结构为1.4∶43.9∶54.7,产业结构持续向第三产业调整,产业结构不断优化。其中,金融业增加值占P比重11.3%,比上年提高0.5个百分点;房地产业增加值占P比重6.8%,比上年提高0.6个百分点。

  据中国房地产报记者不完全统计,2018年房地产开发投资/P比值超过20%的城市共7个,除三亚、贵阳、郑州,还有西安、珠海、合肥、重庆。福州及厦门的地产投资依赖度则由2017年的20%以上降至18%。

  西安的地产投资依赖征亦较严重。2018年西安市房地产开发投资增长7.9%,固定资产投资增长8.4%,P增速为8.2%,亦高于北上广及全国均值。西安市房地产开发投资占固定资产投资比重为31.1%,房地产投资与P的比值为30.16%,位列第四名。

  珠海市地产投资依赖度排在第五。2018年,珠海市完成固定资产投资1858.57亿元,同比增长20.7%,增速居全省首位。其中,完成房地产开发投资787.09亿元,同比增长18.2%。P同比增长8%,增速分别高出全国、全省1.4个和1.2个百分点。

  2018年珠海市房地产开发投资占固定资产投资比重为42.35%,较2017年增加2个百分点;地产投资/P比值为27%,较2017年微增1个百分点。

  天津成了全国增速最低的省市,实际增速仅为3.6%,而名义增速更低,仅为1.38%。固定资产投资同比下降5.6%,分产业看,第一产业投资下降9.1%;第二产业投资下降6.3%,第三产业投资下降5.3%,永乐国际其中基础设施投资下降20.2%。

  不过,天津市2018年房地产开发投资同比增长8.6%;商品房销售面积同比下降15.7%,降幅比上年收窄29.6个百分点;商品房销售额同比下降11.7%,比上年收窄23个百分点。2018年天津市房地产开发投资占固定资产投资比重为22.79%,较2017年增加3个百分点;地产投资/P比值为12.89%,较2017年亦微增。

  今年春节期间,全国各大城市的楼盘销售并未出现火热场面,不少售楼处门可罗雀。这可能成为2019年全年房地产市场氛围的一个缩影。

  如今的房地产投资已是“不能承受之重”。从国家统计局发布的数据来看,目前,全国房地产开发投资增速已连续三个月从两位数回落到一位数的水平。

  一二线热点城市率先执行的强楼市调控令楼市降温,房地产投资增速放缓,对经济增长的贡献度处于下降趋势。

  一线年房地产开发投资进一步放缓,同比持平,而2017年为增长6.4%。民间资本“脱虚向实”成效,房地产业民间投资增速由2017年增长13.5%转为2018年下降5.2%。上海市2018年房地产投资占固定资产比重为52.91%,地产投资占P比重达12.34%。这两个指标均较2017年微降。

  2018年,市固定资产投资同比下降9.9%,其中房地产000736)开发投资增长3.4%,其中,保障性住房投资增长44.1%,占房地产开发投资的31.7%,同比提高9个百分点。商品房销售面积同比下降20.4%。2018年房地产投资占固定资产比重为59.81%,较2017年增加7个百分点,房地产投资/P比值为15.9%,较2017年微降0.7个百分点。

  地产投资依赖度下降的一线年,广州市房地产投资额占固定资产投资的比重为45.51%,房地产投资/P比值为11.82%,均较2017年微降。

  而深圳的地产投资依赖度虽处上升状态,但在全国主要城市中仍处于最低程度。2018年,深圳市固定资产投资同比增长20.6%。其中,房地产开发投资同比增长23.6%,地产投资/P比值为10.9%,较2017年增1.4个百分点。

  二线%,房地产开发投资增速连续三年下降。2018年福州市房地产投资在固定资产投资中的比重较2017年下降8个百分点;房地产投资/P比值为18.32%,较2017年下降5.5个百分点。

  青岛市2018年房地产开发投资1485.2亿元,同比增长11.6%;固定资产投资增速同比提升0.5个百分点。2018年青岛市房地产投资在固定资产投资中的比重较2017年下降6个百分点;房地产投资/P比值为12.38%,较2017年下降5.6个百分点。

  厦门经济增长对房地产的依赖度也在下降。据厦门统计局数据,2018年房地产行业实现增加值352.13亿元,同比增长1.9%,占全市P比重的7.3%,对P的贡献率仅为1.4%。厦门2018年房地产开发投资884.58亿元,同比增长0.5%,房地产投资/P比值为18.46%,较2017年下降2个百分点。

  研究数据显示,我国房地产开发投资对经济增长贡献率的最高值出现在2013年,为23.3%,与房地产开发建设的峰值相吻合。2014年以来,房地产开发投资对经济增长的贡献率出现阶梯式下降,2017年该贡献率仅为3.4%。

  中国宏观经济研究院投资研究所副研究员任荣荣撰文指出,这表明我国当前房地产开发投资对经济增长贡献的下降将是趋势性的,意味着未来房地产开发投资低增长将成为“常态”,依靠加大房地产开发投资来拉动经济增长的做法难以为继。

  而从发达国家房地产发展历程来看,虽然房地产开发投资增速下台阶,但房地产业增加值在国民经济中占比依然保持增加态势,表明其对经济增长的贡献方式在发生变化。

  任荣荣表示,从当前和未来房地产供求格局的变化来看,我国房地产市场正从增量建设为主逐步进入存量时代,房屋新建量高增长的阶段基本结束。这也要求房地产政策相应作出调整,从之前的关注增量建设向存量管理为主转变。