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中国的房子还能投资吗永乐国际,万宁网,大集汇娱乐城

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  在赚钱效应的带动下,有越来越多的普通投资者进入了房地产投资这个领域,同时,也有很多刚需族被这股“炒房”夹裹着,不得不成为房奴。

  这一届领导班子,非常强调“房子是拿来住的,不是拿来炒的”。那么,这一次的调控究竟能不能奏效呢?

  整个中国范围内,真正经历过房地产的疯牛到崩盘的地方只有两个:海南和广西北海。

  以史为鉴,我们这篇文章就以海南为例,来看一看房地产市场的发展变迁,以及未来的。

  1988年8月23日,有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成为中国第31个省级行政区。

  1992年初,发表南巡讲话。随后,中央提出加快住房制度步伐。海南建省和特区效应因此得到全面。

  高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司。

  1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

  据统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。

  时任国务院副总理的发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

  银根全面紧缩,一高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。

  全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

  土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县所得不得低于30%的比例,确定市、县与主开发商的分成比例。

  正是基于这种低成本一级开发模式,让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。

  在海南,开发商对土地的争夺,实际上就是对海岸线的争夺。随着优质海岸线被瓜分,房企又向近海“进军”,填海造地大建人工岛。

  既没有拆迁补偿费用,也不会触碰耕地红线万元左右,折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说,利润非常吸引人。

  同时,一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备,通过金融机构资本运作获得融资,以此扩大公司资本规模,再展开新一轮并购,并质押股权获得新的融资。

  说白了,公司不仅可以通过填海造地赚钱,还可以通过这个获得融资,扩大公司资本规模。

  去年12月,中央环保督察组狠批当地房地产行业对当地生态的。称其财政过分依赖房地产,鼓了钱袋,毁了生态。

  近日,海南将全省七成市县的P考核取消,目的是“扭转简单以P增长率论英雄的政绩导向”。

  非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。该通知印发后购买的住房,永乐国际自取得不动产权证之日起5年内转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  最新的政策包括了限购、限售、限贷及社保要求,其中的限售和社保要求均为5年,首付不低于7成。再加上之前的要求,新开发楼盘不得低于单套一百平米。

  结合18年春节后,由于大量返程车辆叠加琼州海峡大雾停航影响,造成海口全城“大堵车”事件,可以看出海南这次“忍痛挥别房地产”的决心和力度之大。

  众所周知,无论是商业地产还是住宅地产,目前在国内的租售比(租金与售价比)都是相当低的。

  单纯从租金收入来考虑的话,如果房价不变的情况下,绝大部分时候年化回报率不足5%,甚至不到3%(参考北上深某些豪宅的售价和租金),还不如银行理财产品的收益高。

  房产的升值空间是由:未来的城镇化率(供求关系)以及货币政策是否宽松、利率上升还是下降(货币情况)来决定的。

  随便找身边的银行工作的朋友问问,就会知道,越收越紧。首付比例和利率的提高,导致加杠杆的空间越来越小。

  一二线高房价,继续上涨空间有限,三四线高库存外加人口外流,房价调整压力较大。

  对于北上广深这样的一线年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声,房价未来高位横盘的可能性比较大。

  伴随通胀的走高,实现缓慢的“变相降价”。在一线城市,指望未来通过房产保值增值,难度较大。

  对于人口呈现“净流出”的广大三四线城市来说,伴随未来的货币紧缩和逐渐加息,房价调整的压力比较大。

  较好的局部机会将会集中在人口大量流入的成都、杭州、武汉、南京这一类“新一线”城市。

  这些城市的较为核心地段房产,未来跑赢通胀的概率极大,仍有一定的投资价值。

  作为普通投资者,一定不要过于放大杠杆,投资在房子。否则,很可能面临巨大的流动性问题。